In ons land zijn er verschillende hotelbouwers actief, die in toenemende mate hotelkamers verkopen om hun projecten te kunnen financieren. Een mooi voorbeeld hiervan is Chateau Residenties, dat recent twee nieuwe hotels in Blankenberge realiseerde, plus een project nabij de Oostendse luchthaven. Hotel Business voerde dan ook een uitgebreid gesprek met projectverantwoordelijke Mathieu Van Canneyt, meer bepaald in de bar van één van hun nieuwste Blankenbergse hotels.
De hoofdzetel van Chateau Residenties (zie https://chateauresidenties.be) bevindt zich in Oostende. De belangrijkste hotelprojecten van deze groep werden dan ook aan onze kust gerealiseerd.
De meeste van die bedrijven zijn concurrenten van elkaar, maar in veel gevallen zijn het dezelfde investeerders die achter die hotelbouwers zitten. Belangrijke collega’s van Chateau Residenties zijn onder meer Hotelinvest (www.hotelinvest.be), Crea Hotels (https://creahotels.be/nl), Twin Properties (www.twinproperties.be) en Twin Promotion (https://twinpromotion.be). En naast hotels realiseren deze bedrijven gewoonlijk ook tweede verblijven (meestal in de vorm van appartementen) en aparthotels.
Het moederbedrijf van Chateau Residenties dateert in grote lijnen uit de zeventiger jaren van de twintigste eeuw. In de beginperiode werden vooral appartementen en tweede verblijven aan onze kust gerealiseerd. In de loop van de negentiger jaren kreeg dit bedrijf geleidelijk aan ook belangstelling voor de realisatie van hotelprojecten.
Het verhaal is bekend : aan onze kust worden nog altijd regelmatig familiale hotels gesloopt en door appartementen vervangen. Gebrek aan opvolging, verouderde gebouwen en de vrij hoge bedragen die ze van appartementenbouwers kunnen krijgen, benemen kusthoteliers dan ook vaak de lust om nog verder te werken. Ter illustratie: op een bepaald moment in de tachtiger jaren waren er nog 567 hotels aan onze kust, en in 2011 waren dat er nog slechts 210. En ondanks al die verdwenen hotels, is de vraag naar hotelkamers aan onze kust vrij hoog gebleven. Chateau Residenties zag dan ook de toenemende nood aan grote, moderne kusthotels. Maar omdat ze niet met de grondprijzen van de zeedijk kunnen concurreren, worden de meeste kusthotels nu op 1, 2 of 3 kilometer landinwaarts gerealiseerd.
Hotelkamers verkopen aan publiek
En op een bepaald moment begon ook Chateau Residenties hotelkamers aan het publiek te verkopen. Naar verluidt ontstond dit systeem tijdens de vijftiger jaren van de twintigste eeuw, meer bepaald in Las Vegas, en dit om snel geld te kunnen ophalen voor de hotelgroei van deze “casinohoofdstad” van onze planeet. Nu is dit systeem sterk verspreid geraakt in de Engelstalige wereld (vooral Engeland en de Verenigde Staten). Momenteel kent dit fenomeen een sterke opgang in Vlaanderen. In onze voornaamste buurlanden Nederland, Frankrijk en Duitsland is het echter nog een vrij onbekend systeem.
Bij Chateau Residenties bedraagt de aankoop van een hotelkamer nu gemiddeld 130 tot 140 000 euro per eenheid. De jaarlijkse opbrengt van een hotelkamer is steeds afhankelijk van het tijdens dat jaar behaalde bedrijfsresultaat. “Bij ons wordt 90 procent van het nettorendement van de hoteluitbating aan de eigenaars uitgekeerd. Jaarlijks gaat ook 5 procent van de totale omzet naar een reservefonds voor toekomstige renovaties (kamers, liften…).”
Wie bij hen een hotelkamer koopt, mag na enkele jaren op een jaarlijks nettorendement van 2 tot 3 procent rekenen (in verhouding tot de aankoopprijs van de kamer). “En dit nettorendement stijgt mee met de inflatie.” Advertenties die tot 6 procent rendement garanderen zijn weinig geloofwaardig. “Bij ons is dat maximum drie procent. Het moet economisch leefbaar kunnen blijven. De eerste twee jaar – wanneer een nieuw of gerenoveerd hotel zich nog in een opstartfase bevindt – gaat dat meestal om 1 tot 2 procent. Een rendement van 2 tot 3 procent begin gewoonlijk maar vanaf het derde jaar mee te spelen, dus wanneer het hotel een grotere naambekendheid verworven heeft.”
Het is dus geen superhoge, maar wel een veilige investering. “Het is vooral voor mensen die van de standvastigheid van de Belgische immobiliënmarkt houden, zonder dat ze daar inspanningen moeten voor doen – zie onder meer de grote (over)last bij het verhuur van appartementen. De belangrijkste zorgen rond de hotelkamer (onderhoud, administratie…) regelen wij dan ook in de plaats van de eigenaar.”
Bij het kopen van hotelkamers is er echter altijd een zeker risico. Het hotel kan slecht uitgebaat worden, of het rendement kan door onverwachte factoren gedrukt worden – zoals bij de recente aanslagen in Brussel.
Het grote voordeel voor de hotelbouwer is dat er veel minder (of niet) met banken onderhandeld moet worden. “En omdat de verkoop van hotelkamers momenteel vrij goed loopt in ons land, kun je op deze manier veel sneller een hotel realiseren, renoveren of uitbreiden – dan wanneer je eerst lange en moeizame onderhandelingen met een bank moet voeren. En bovendien kun je door de verkoop van hotelkamers ook veel vlugger aan grotere bedragen komen.”
Realisatie én beheer van hotels
Chateau Residenties verzorgt zowel de realisatie als het daaropvolgende beheer van elk hotel. “Op deze manier kunnen we alles in eigen handen houden, en kunnen we tevens de risico’s voor de investeerder zoveel mogelijk beperken.”
Het meest rendabele hotelproject (met de hoogste bezettingsgraad) van Chateau Residenties is tot nu toe de Ibis Styles in Zeebrugge. “Zo hebben we daar veel businessklanten voor de bedrijven die zich in die zeehaven genesteld hebben. Verder ontvangen we daar ook veel mensen die Knokke graag overdag en ’s avonds bezoeken, maar die onze prijzen toch veel aantrekkelijker vinden om te komen overnachten.”
Een andere fraaie realisatie is de renovatie van het huidige Mercure Hotel in Oostende (in 2010).
Maar een vrij stevige klepper is het in 2017 gerealiseerde Mercure Hotel (met een opmerkelijk openluchtzwembad op het dak) nabij het treinstation van Blankenberge. “Zowel de stad als de NMBS wensten een volledig nieuw treinstation, in combinatie met een groot immobiliënproject. Wij hebben dit project uiteindelijk volledig kunnen binnenhalen, waarbij we niet alleen het station en flink wat appartementen gebouwd hebben, maar ook de twee hotels.” De Ibis Budget Blankenberge – die net naast de Mercure ligt – is pas in juni 2018 voor het publiek opengegaan. Èn de start was veelbelovend. “Er was hier zeker nood aan een kwalitatief goed budgethotel.”
En tenslotte is er ook nog het Ibis Budget Airport Hotel nabij de luchthaven van Oostende, dat in mei 2018 de deuren openzwaaide. Bovendien ligt het op slechts een honderdtal meter van de zeedijk. “En ook hier kenden we een beloftevolle start, waarbij zowel de kustgangers als de passagiers van de luchthaven van de partij zijn.”
Voor de eerstvolgende jaren ziet het er naar uit dat het voor Chateau Residenties voorlopig bij die 5 hotels zal blijven. “Ons eerstvolgende hotelproject zou in Gent kunnen plaatsvinden, maar dat is nog verre van zeker.”
Auteur: Brecht Thiers en foto’s: Chateau Residenties
Geef als eerste een reactie