YUST is een project dat op een innovatieve design huisvesting mikt, of enigszins anders geformuleerd: een vorm van hospitality op afstand van de klassieke hotellerie. De beste indicatie is dat Louis Claes, toen nog als concept development manager, zelf geen enkele hotelervaring had toen hij de eerste vestiging in Antwerpen liet opstarten en ook niemand daarmee, op een eenzame receptionist na, in zijn team selecteerde. “Dat was een bewuste keuze om out-of-the-box te kunnen denken, om niet vast te hangen aan alle klassieke hotelprocessen,“ stelt hij daarover. Ondertussen is sinds vorig jaar ook een YUST operationeel in Luik, waar wél leden met hotelervaring werken. “Toch blijven we onszelf nog altijd zien als smart living, als co-living eerder dan als een hotel,” dixit Louis Claes, intussen general manager en druk in de weer met de YUST in wording te Brussel.
Hotel Business (HB): Toen YUST in 2017 opstartte was dan nog ‘in tempore non suspecto’ en daarmee wordt bedoeld dat corona onmogelijk kon voorzien worden en ook niet de periode van de energiecrisis, de aanzienlijk duurdere bouwmaterialen e.d. We zijn nu 6 jaar later. Is YUST desondanks ergens geëvolueerd zoals u voorzien had?
Louis Claes (LC): “2017 was nog het prille begin. De opening in Antwerpen was in maart 2019, één jaar voor Covid. Het YUST-model bestaat uit longstay-appartementen, hotelkamers, dorms en een gelijkvloers met restaurant en vergaderzalen + co-working.
Het longstay-aspect maakt dat wij qua investering veel minder risicovol zijn. Wij slaagden er ten tijde van Covid daarmee in om vraag en aanbod overeen te stemmen. Op dat ogenblik daalde de hotelvraag en ging de belangstelling voor de dorms zelfs drastisch naar beneden, maar de vraag naar appartementen met een keukentje bleef helemaal overeind. Longstay hebben wij te allen tijde verhuurd, zodat wij tijdens Covid nog altijd een bezettingsgraad van 70-75% noteerden. De omzet was natuurlijk wel een stuk lager, want een longstay verkoop je nu eenmaal niet tegen dezelfde prijs als een hotelkamer. Uiteindelijk slaagden wij er in om tijdens Covid ebitda break-even te draaien. We zijn m.a.w. die periode heel goed doorgekomen. Dat trok dan ook bepaalde investeerders over de streep.
De energiecrisis was dan weer moeilijk en onaangenaam, voor iedereen trouwens. Vooral was er de loonkost waarbij je toch niet de volledige indexering kunt doorrekenen aan de eindconsument. Niettemin zijn wij er naderhand bekeken ook hier goed doorgekomen. De hotelbezetting en alle andere activiteiten draaien vandaag heel goed. In het restaurant zien we wel een shift in de vraag: terwijl B2C klanten vroeger voltallig aanwezig waren in de week, komen ze nu vooral op vrijdag en zaterdag het restaurant vullen en in de week vallen we terug op vooral groepen, B2B klanten/bedrijven. Ondanks de veranderingen en de shift in de vraag blijven we ons flexibel inzetten, want dat restaurant maakt deel uit van ons DNA.”
Young corporates
HB: In tegenstelling met longstays, die steeds meer ingang beginnen te vinden in de traditionele hotellerie, zijn dorms – bij YUST zijn dat kamers voor 8 personen – gesneden op maat van de hostels. Sociologisch bekeken blijft alvast het aantal kroostrijke gezinnen gestaag verminderen. Welk soort publiek hebt u dan in die dorms?
LC: “Het leuke in het hybride model van YUST is dat je, afhankelijk van vraag en aanbod, kunt terugvallen op drie producten: hotel, dorms en longstay. Dorms is een product bij intussen 9 hostels in Antwerpen. In Luik zijn we met 2. We profileren ons als de 5 sterren van de dorms of van de hostels. Ik bedoel: wij gaan altijd onze prijs hoger zetten dan de concurrentie, omdat we ook iets chiquer zijn en iets beter van kwaliteit. Zeker als je bij ons binnenkomt in de lobby, heb je veel meer dat stijlvolle hotelgevoel dan je dat hebt in een traditionele hostel.
In de zomer trekken wij vooral backpackers aan. Dat zijn alleenstaande reizigers die willen in contact komen met andere mensen en doorgaans over niet te veel budget beschikken. Omdat we zo kwalitatief zijn, komen heel wat groepen naar ons. Dat kunnen zelfs young corporates zijn. Zo hebben we o.m. een aantal groepen gehad van de grote Amerikaanse onderneming Procter & Gamble. Ze voorzien voor hun junior teams een budget teambuilding en die jongeren komen liever hier 8 bedden nemen en maar 30 euro per bed besteden, zodat ze meer kunnen uitgeven aan de discotheek, aan een of andere activiteit of aan het restaurant. Dat functioneert prima. We hebben mensen van de Cirque du Soleil, hockeyteams, voetbalploegen,… kortom een beetje van alles.
In het begin was het nog wat zoeken. Die mensen zullen geen 50 euro spenderen in het restaurant en ook het ontbijt à 18 euro is soms duur voor hen, maar dan hebben ze wel een kamer met een rooftop waar ze een snackje kunnen nemen en een pintje of een cocktail kunnen drinken tegen betaalbare prijzen en ze kunnen ook terugvallen op een eenvoudige grab&go breakfast voor 6,50 à 7 euro.
Het hele leuke is die mix van clientèle te hebben: mensen in maatpak, mensen die backpacken, mensen die hier voor 3 maanden zijn en een beetje de mentaliteit young by heart willen gebruiken,… Onze bedoeling is het precies ook om mensen met verschillende financiële achtergrond, maar wel met de juiste ingesteldheid bijeen te brengen.”
Ook veel Antwerpenaren
HB: Zitten we hier dichtbij de term gemeenschapsgevoel ?
LC: “Heel belangrijk is dat de MICE- of event manager – en dat geldt net zo goed voor hotels – als grootste taak de verhuur van vergaderzalen en groepsreservaties bij bedrijven heeft. Wat dat betreft gaat bij ons de helft van diens tijd naar B2B-verhuur van zalen, maar de andere helft gebruikt de event manager om community events te organiseren. Voor YUST hoeven die events niet noodzakelijk rendabel te zijn. In de eerste plaats moeten ze gewoon buzz creëren in de lokale community en inderdaad dat gemeenschapsgevoel scheppen.
Wij doen hier bijv. elke zondag een brunch. Wij zorgen soms voor after works. Eén keer per kwartaal organiseren wij een vernissage of een finissage waarbij wij een jonge artiest gratis de mogelijkheid geven zijn/haar werken te exposeren. Eén keer per kwartaal ook nodigen wij een keynote speaker uit. Wij doen soms wine tastings. Geregeld nodigen wij een artiest uit die muziek komt spelen in de lobby. In de zomer hebben we ook rooftopcinemavoorstellingen. Enzovoort. Om een lang verhaal kort te maken: dat leven maakt ook fundamenteel deel uit van YUST. Niet die hokjes van een hotel waar de mensen voor het ontbijt binnenkomen en weer buitengaan, en voor de rest daar geen tijd spenderen.
Door dat te doen lukken we er in om hotelkamerbewoners te vermengen met die van dorms en van met longstay, maar ook vooral met Antwerpenaren. Antwerpenaren komen hier heel graag eten, zeker voor onze brunch – ons restaurant heeft ook 12 op 20 bij Gault&Millau – dus we hoeven niet het zoveelste Belgische hotel te zijn waar mensen binnengaan, slapen, eten en weer weg zijn. We zijn net iets meer hybride ook naar de clientèle toe.”
HB: Werkt de formule van foodsharing in het restaurant terzake bevorderlijk?
LC: “Dat werkt zeer goed. We hebben een wereldkeuken, voor elk wat wils dus, en een uitstekende chef in de persoon van Laurens Jasperse, alias op Instagram The Lazy Chef. Hij zorgt elk kwartaal voor een nieuw menu dat seizoensgebonden is en met lokale producten bereid. Het kost 49 euro en dan heb je 9 gerechten die je deelt met elkaar. De meeste mensen kiezen het menu, maar ze kunnen gerust ook à la carte eten.”
Opportuniteiten in binnen- en buitenland
HB: YUST is geboren bij projectontwikkelaar Stéphane Verbeeck (Gands). Daarnaast zorgt partner/makelaar Realis voor de verkoop van de kamers aan particuliere beleggers. Hoe sterk is de onderlinge band tussen YUST en die vennootschappen?
LC: “YUST is in eerste rang een exploitatievennootschap. Wij hebben de kamers in vruchtgebruik en baten ze uit voor een periode van 30 jaar. Wij zijn zelf eigenaar van het gelijkvloers, kwestie van de controle van het gebouw te behouden.
Realis verkoopt het vruchtgebruik, over een periode van 30 jaar, aan vruchtgebruikers. YUST is momenteel volop eigenaren van gebouwen in Nederland aan het benaderen, met de vraag of ze binnen een huurmodel van 20 of 30 jaar bereid zijn het gebouw te converteren naar een YUST-concept.
In uitzonderlijke omstandigheden, wanneer huren geen optie is, overwegen wij ook om de gebouwen te kopen. Hoe dan ook probeer ik momenteel op alle mogelijke manieren de groei in de hand te werken, in eerste instantie via huur, maar kopen is zeker niet uitgesloten.”
HB: Nu u het over Nederland heeft: het oorspronkelijk doel van YUST was een Europees co-housing network te creëren. Kunt u daar ook een timing op plakken wanneer zoiets zou kunnen gerealiseerd worden?
LC: Ik dacht dat er één tot anderhalf jaar sinds Covid distressed assets op de markt zouden gaan komen, maar dat blijkt nog steeds niet het geval. Operationeel zijn wij hoe dan ook klaar. Het moeilijkste is opportuniteiten te vinden en om de financiering hiervan rond te krijgen. Ik zou graag veel sneller gaan, maar Covid heeft daar wel degelijk stokken in de wielen gestoken. Wat zeker zou helpen is de oprichting van een partnerfonds dat ons het geld voor het vastgoed verschaft, waarbij wij de operaties doen en we met z’n beiden kunnen vooruitgaan. Momenteel is het piece by piece-approach en gaat het iets minder snel. Ik zou heel graag een pipeline hebben van 1 à 2 per jaar, hoewel ik daar de jongste 2 jaar niet meer ben in geslaagd.”
Louis Claes
Louis Claes is van opleiding handelsingenieur. Zijn eindscriptie handelde uitgerekend over het project YUST dat hij schreef voor de Antwerpse projectontwikkelaar Stéphane Verbeeck. Die verhandeling viel dermate in goede aarde dat Louis Claes daar in 2017 ook zijn professionele activiteiten kon gaan beginnen ontplooien. Twee jaar grondig marktonderzoek leidden finaal tot de ontwikkeling van YUST+.
In maart 2019 opende een eerste YUST in Antwerpen. Daar zette hij een team van een 18 mensen op poten voor het beheer van het gebouw. Zelf werd hij zo’n jaar lang general manager. Vervolgens wierp hij zich op de ontwikkeling van de nieuwe YUST in Luik. Hij stond ook in voor de opvolging van de werf en de opening.
Sinds mei 2022 is Louis Claes de general manager van YUST Group. De YUST aan de Schelde en de YUST aan de Maas hebben elk hun eigen GM. Louis Claes is momenteel vooral ook in de weer met de bouw van de derde YUST, nu in Brussel.
Ondertussen maakt hij er een prioriteit van het vinden van nieuwe locaties voor de groei van YUST. De voorkeur gaat uit naar steden in Europa met een inwonersaantal van +200.000 inwoners. De geschikte gebouwen hoeven niet noodzakelijk in het centrum van de stad, maar zelfs tot 3 km erbuiten te liggen.
Concreet is er na Brussel voorlopig nog niks officieels vastgelegd in ons land. Wie weet komt de vierde YUST wel in Nederland, want dergelijke vestiging bij onze noorderburen staat duidelijk op de tabel. Daarnaast buigt Louis Claes zich ook intens over mogelijke opportuniteiten in andere landen. Vooral de naam Portugal is terzake al gevallen.
Tekst: Daniel Steevens – Foto’s: YUST
Geef als eerste een reactie