Bien que Brussels Airport ne figure pas parmi les dix plus grands aéroports d’Europe, il joue néanmoins un rôle clé dans l’économie belge. Après le port d’Anvers, cette région est le principal moteur économique du pays. Son impact s’étend bien au-delà de l’aéroport. L’environnement direct accueille d’importants parcs d’affaires et des sièges internationaux – dont celui de l’OTAN – qui assurent un flux d’activités commerciales tout au long de l’année. Cela renforce la position de la région en tant que nœud essentiel pour l’emploi et la valeur ajoutée.
Avec 23,6 millions de passagers par an et environ 30.000 emplois directs – auxquels s’ajoutent 30.000 emplois indirects – Brussels Airport génère 60.000 emplois au total. Ces emplois sont soutenus à la fois par les vols passagers et un solide département de fret international. D’après une étude réalisée par les Universités d’Anvers et de Louvain-la-Neuve (2019), Brussels Airport représente 1,85% du PIB belge, soit une valeur ajoutée de 8,83 milliards d’euros par an, y compris les effets directs, indirects et induits. Brussels Airport est un nœud de mobilité important et un catalyseur de croissance économique, d’emplois et de connectivité internationale.
Une nouvelle ère
Le 18 avril dernier, Brussels Airport annonçait d’importants investissements dans l’infrastructure aéroportuaire dans les années à venir. Il y aura un nouveau hub intermodal, l’extension du hall des départs et des arrivées, une nouvelle zone de dépose-minute, un boulevard vert avec un parc et … un nouvel hôtel.
Ce projet ambitieux et d’envergure annonce-t-il la troisième ère pour l’aéroport ? C’est le plus gros investissement à Brussels Airport au cours des 30 dernières années, après la réalisation du terminal actuel et de la Jetée B dans les années ’90. D’après le communiqué de presse, ces investissements sont nécessaires pour faire face à la croissance du nombre de passagers dans les années à venir, continuer à offrir une capacité suffisante et une expérience de voyage agréable. L’ensemble du projet devrait être achevé au plus tard en 2032.
Le graphique 1 illustre l’évolution du nombre de passagers accueillis à Brussels Airport au cours des 20 dernières années. Les chiffres montrent une légère baisse en 2009 après la crise économique de 2008 et une diminution du nombre de passagers après les attentats terroristes de Bruxelles en 2016. Le transport aérien et l’hôtellerie sont particulièrement sensibles aux chocs externes comme les crises ou les attentats, qui se traduisent rapidement par une baisse du nombre de clients et de passagers. Nous constatons toutefois que les chiffres se sont plus ou moins redressés après 12 à 18 mois.
La forte baisse du nombre de passagers en 2020 et 2021 due aux restrictions de voyage liées à la pandémie se fait encore sentir aujourd’hui. Le tourisme d’affaires et de loisirs à Bruxelles a également connu un recul historique, suivi d’une reprise lente et inégale en raison des incertitudes persistantes, de l’évolution du comportement des consommateurs et de l’instabilité géopolitique. Des efforts importants sont déployés et en 2024, 23,6 millions de passagers sont enregistrés, l’année record de 2019 avec 26,3 millions de passagers n’étant pas égalée.
L’annonce du nouvel hôtel a naturellement retenu notre attention car la zone autour de l’aéroport a déjà connu une croissance exponentielle du nombre d’hôtels et de chambres d’hôtel depuis l’année dernière, et ce sera encore le cas dans les années à venir. (graphique 2)
Une forte croissance hôtelière
Entre 2004 et 2023, la zone autour de Brussels Airport a connu une augmentation constante du nombre de chambres d’hôtel, soit une croissance de 13,5% ou 0,7% par an en moyenne. Jusqu’en 2010, l’évolution a plus ou moins suivi le rythme de la hausse du trafic de passagers. Par la suite, l’écart entre la croissance du nombre de passagers et celle de l’offre hôtelière n’a cessé de se creuser.
En 2019, l’aéroport a enregistré 26,3 millions de passagers, soit une augmentation de 68% par rapport à 2004. Au cours de la même période, le nombre de chambres d’hôtel a augmenté de moins de 20%. Ce décalage croissant entre le nombre de passagers et l’offre hôtelière (voir l’encadré rouge dans le tableau 3) a été rapidement identifié par les promoteurs comme un signal du marché. Ils ont saisi l’opportunité d’investir dans des capacités hôtelières supplémentaires dans la zone aéroportuaire, des investissements qui se concrétisent aujourd’hui sous la forme de projets hôteliers qui seront achevés et ouverts en 2024, 2025 et même 2027.
La pandémie et les incertitudes géopolitiques ont temporairement freiné la dynamique mais l’effet de la vague d’investissements est clairement visible. Entretemps, l’équilibre entre la capacité et le taux d’occupation est à nouveau un point d’attention. Les rapports entre la croissance du nombre de passagers et l’offre hôtelière ont évolué, et bien que Brussels Airport reste un pôle de croissance économique stable et continue de croître, les analystes soulignent que le marché hôtelier de la zone atteindra ou dépassera ses limites dans les années à venir.
La croissance n’est donc pas complètement épuisée mais le rythme de croissance des dernières années ne semble pas viable pour le moment. Même si plusieurs nouveaux hôtels ouvriront leurs portes dans la zone dans les prochaines années, le défi passe désormais de l’expansion à l’exploitation. Il sera essentiel de générer une demande supplémentaire, par exemple en renforçant le marché MICE (Meetings, Incentives, Conferences & Exhibitions) et en optimisant davantage l’activité de l’offre actuelle et nouvelle.
La croissance exponentielle a débuté avec l’ouverture en 2024 de l’Adagio Brussels Airport, de l’Express by Holiday Inn Brussels Airport, de la réouverture de l’ancien Campanile Hotel sous la nouvelle enseigne GREET d’Accor Hotels et enfin, juste avant la fin de l’année, la livraison et l’ouverture de la première phase du Mövenpick Brussels Airport. Cette croissance soutenue se poursuivra en 2025 avec l’ouverture du Hilton Garden Inn de 250 chambres qui sera exploité par la société néerlandaise Black Label Hotels.
Selon nos informations, l’ouverture de l’hôtel Moxy est prévue en 2026. Outre Brussels Airport Company, d’autres groupes ont confirmé de nouveaux hôtels comme B&B Hotels, Accor avec ibis Styles et Mercure. Nous avons également connaissance d’un certain nombre de projets hôteliers.
Avec l’annonce de Brussels Airport Company d’investir dans l’aéroport, nous apprenons qu’il y aura un nouveau hub intermodal, une extension du hall des départs et des arrivées, un nouvel hôtel, une nouvelle zone de dépose-minute et un boulevard vert avec un parc. On ne sait pas encore grand-chose sur le nouvel hôtel mais d’après Brussels Airport Company, il devrait répondre à la demande croissante. « Un hôtel quatre étoiles de plus de 300 chambres qui, avec l’hôtel Sheraton actuel, offrira une offre plus large aux passagers de l’aéroport. » (source: BAC). Brussels Airport Company prévoit de finaliser ce mégaprojet en 2032, soit dans sept ans.
Le tableau 4 montre que les ouvertures récentes en 2024 n’ont jusqu’à présent qu’un impact limité sur les performances. Tant le taux d’occupation (OCC) que le tarif journalier moyen (ADR) affichent une légère hausse, mais celle-ci est marginale.
Au premier trimestre, traditionnellement l’une des périodes les plus difficiles de l’année, il apparait clairement que la pression sur les principaux indicateurs clés de performances (KPI) du secteur hôtelier autour de Brussels Airport s’intensifie. Les ouvertures d’hôtels prévues en 2025 ne semblent pas devoir entraîner de changement significatif à court terme.
Les KPI du secteur restent sous pression pour l’instant, principalement en raison de l’augmentation continue de l’offre hôtelière dans la zone aéroportuaire. Toutefois, on s’attend à ce que la croissance prévue du nombre de passagers soit à nouveau en phase avec l’évolution de l’offre à plus long terme. Cela permettrait finalement de mieux équilibrer l’offre et la demande.
Le marché sous pression ?
Si tous les projets hôteliers prévus sont effectivement réalisés, le nombre total de chambres dépassera la barre des 4.500. Selon nos estimations, cela indique une surcapacité importante sur le marché.
Une telle augmentation de l’offre en chambres risque de perturber l’équilibre entre l’offre et la demande. Dans une période où la pression sur les performances s’intensifie, une offre excédentaire peut entraîner une nouvelle baisse du taux d’occupation et une pression accrue sur les prix.
Il est frappant de constater que ces projets hôteliers ont obtenu des permis de construire sans réticence notable. Cela soulève la question de savoir comment il est possible qu’autant de projets soient approuvés dans un marché déjà sous pression.
Évoquons d’abord les indicateurs du marché qui pourraient justifier un potentiel de développement. Bien entendu, personne n’aurait pu prévoir la pandémie et ses conséquences désastreuses pour le secteur.
Une explication possible réside également dans la répartition géographique de l’aéroport et des zones hôtelières environnantes sur plusieurs communes (Zaventem, Diegem, Machelen et Evere). Chaque commune évalue les demandes de permis sur son territoire, sans (nécessairement) tenir compte des développements dans les communes voisines. Il manque une vision globale de la capacité totale et de son développement dans la région. De plus, les autorités locales sont généralement favorables aux projets qui créent des emplois supplémentaires, et ce dans un large éventail de fonctions et de niveaux de formation. Ces avantages économiques pèsent souvent lourds dans la prise de décision.
Dans ce contexte, une approche plus coordonnée semble nécessaire. Une concertation entre les communes, les autres parties prenantes (BAC) et le secteur hôtelier s’impose pour mieux aligner les développements futurs à la demande réelle du marché et éviter une offre excédentaire. En outre, les communes concernées et le gouvernement flamand peuvent jouer un rôle plus actif dans l’élaboration d’une vision commune pour la zone hôtelière autour de Brussels Airport. En unissant leurs forces, ils peuvent modérer une croissance excessive mais aussi renforcer et soutenir durablement la position de la région en tant que pôle hôtelier.
par Alexander Dupont – photos: Brussels Airport
