Notre pays compte plusieurs constructeurs d’hôtel qui, dans une mesure croissante mettent en vente des chambres d’hôtel afin d’être à même de financer leurs projets. Un exemple intéressant nous est livré par le groupe Chateau Residenties, qui vient de réaliser deux nouveaux hôtels à Blankenberge, et un autre projet situé à proximité de l’aéroport d’Ostende. Hotel Business s’est longuement entretenu avec le responsable du projet, Mathieu Van Canneyt, dans le bar de l’un de leurs récents hôtels à Blankenberge.
Le siège de Chateau Residenties (consultez https://chateauresidenties.be) est localisé à Ostende. Pas étonnant, dès lors que les principaux projets d’hôtel aient été réalisés à la côte belge.
La plupart de ces entreprises sont concurrentes, mais dans beaucoup de cas, elles se partagent entre elles les investisseurs qui engagent des fonds dans les constructions. Nous citons quelques collègues importants de Chateau Residenties: Hotelinvest (www.hotelinvest.be), Crea Hotels (https://creahotels.be/nl), Twin Properties (www.twinproperties.be) et Twin Promotion (https://twinpromotion.be). Outre des hôtels, ces entreprises édifient également des secondes résidences (généralement sous forme d’appartements) et des apart hôtels.
La société mère de Chateau Residenties fut fondée dans les années ’70 du vingtième siècle. Au départ, l’entreprise donnait la priorité aux appartements et aux secondes résidences à la côte belge. Cependant, dans le courant des années nonante, la société s’intéressa également à la réalisation de projets hôteliers.
A la côte, les cas de destruction d’hôtels familiaux pour être remplacés par des appartements sont légion. Manque de relève, constructions vétustes et les sommes considérables offertes par les promoteurs qui enlèvent aux hôteliers le goût de poursuivre la besogne. Illustrons la situation par un exemple: dans les années quatre-vingts, notre côte inventoriait 567 hôtels. En 2011, leur nombre ne se chiffrait plus qu’à 210.
Et malgré la disparition de tous ces hôtels, la demande de chambres d’hôtel à la côte est demeurée relativement élevée. Dès lors, Chateau Residenties vit dans cette pénurie une opportunité de construire de grands hôtels côtiers. Mais comme la société n’était pas de taille à concurrencer les prix élevés du terrain de la digue de mer, elle bâtit la plupart des hôtels à 1, 2 ou 3 kilomètres dans l’arrière-pays.
Et à un certain moment, Chateau Residenties eut l’initiative de vendre des chambres d’hôtel à un public d’investisseurs. Il semblerait que ce système ait déjà été élaboré au cours des années cinquante du siècle passé à Las Vegas, dans le but de collecter rapidement de l’argent pour suppléer à la croissance hôtelière de la ‘capitale des casinos’ de notre planète. A présent, ce système s’est largement répandu dans le monde anglophone (surtout en Grande-Bretagne et aux Etats-Unis). Actuellement, le phénomène connaît une grande expansion en Flandre. En revanche, dans nos pays voisins, aux Pays-Bas, en France et en Allemagne, la pratique est quasi inexistante.
Chateau Residenties vend les chambres d’hôtel au prix moyen de 130 à 140 000 euros l’unité. Le revenu annuel d’une chambre d’hôtel est toujours dépendant du résultat d’exploitation obtenu durant l’année précédente. “Chez nous, 90 pourcent du rendement net de l’exploitation hôtelière est versée aux propriétaires. Chaque année, 5 pourcent de l’ensemble du chiffre d’affaires est versé dans un fonds de réserve pour les rénovations futures ( chambres, ascenseurs…).”
Qui acquiert une chambre d’hôtel à ce promoteur immobilier peut envisager après quelques années un rendement annuel net de 2 à 3 pourcent (proportionnellement au prix d’achat de la chambre). “Et ce rendement suit le cours de l’inflation.” Les annonces qui garantissent jusqu’à 6 pourcent de rendement sont peu crédibles. Chez nous, le maximum est de trois pourcent. Il faut en effet que l’affaire reste économiquement viable. Les deux premières années-lorsque un nouvel hôtel ou un hôtel rénové est encore en phase de démarrage-le revenu se chiffre généralement à 1 ou à 2 pourcent. Le rendement de 2 à 3 pourcent n’est généralement attribué qu’à partir de la troisième année, lorsque l’hôtel s’est acquis une plus grande notoriété.”
S’il ne s’agit pas ici d’un investissement super spectaculaire, il n’en demeure pas moins sécurisé. “Il s’adresse avant tout aux personnes qui sont portées sur la constance du marché immobilier belge, sans qu’elles aient à fournir des efforts (considérez e.a. les tracas lors de la location d’appartements). Nous prenons donc sur nous de résoudre les principales préoccupations qui affectent communément les propriétaires.”
Cependant, l’acquisition de chambres d’hôtel comporte toujours un risque. Celui par exemple d’une exploitation incompétente ou une d’une décroissance imprévue du rendement, due à des facteurs imprévus, tels les récents attentats à Bruxelles.
L’avantage majeur pour le constructeur d’hôtels réside dans le fait que les négociations avec les banques sont réduites au maximum. “Et comme dans notre pays, la vente des chambres d’hôtel va bon train actuellement, ce système permet de réaliser, de rénover ou d’agrandir un hôtel beaucoup plus vite que s’il fallait entreprendre de longs pourparlers avec une banque. En outre, la vente de chambres d’hôtel assure des montants plus importants, dans un délai beaucoup plus court.”
Chateau Residenties prend en charge la réalisation tout comme la gestion ultérieure de chaque hôtel. “De cette manière, nous sommes à même de garder le contrôle afin de limiter au maximum les risques pour l’investisseur.”
Jusqu’à présent, le projet d’hôtel le plus rentable (totalisant le plus grand taux d’occupation) de Chateau Residenties est celui d’Ibis Styles à Zeebruges. “Nous y recensons un grand nombre de clients business pour les entreprises implantées dans ce port maritime et aussi des personnes qui aiment passer la journée et la soirée à Knokke et qui estiment le prix d’un pied-à-terre tout à fait abordable.”
Une autre réalisation de taille est celle de l’actuel Mercure Hotel à Ostende (en 2010).
Quant au Mercure Hotel, à proximité de la gare ferroviaire de Blankenberge, équipé d’une remarquable piscine ouverte installée sur la toiture et réalisé en 2017, l’on peut à juste titre le qualifier de coup de maître. “Tant la ville que la NMBS souhaitaient une gare ferroviaire complètement renouvelée en combinaison avec un grand projet immobilier. Finalement, nous pûmes obtenir le projet dans son entièreté, la gare et un grand nombre d’appartements mais également deux hôtels.” L’Ibis Budget Blankenberge-juste à côté du Mercure-n’a été inauguré qu’en juin 2018. Et le lancement fut prometteur. “Indubitablement une opportunité pour un budget hôtel de qualité.”
Et enfin, l’Ibis Budget Airport Hotel à proximité de l’aéroport d’Ostende qui ouvrit ses portes en mai 2018. Il est situé opportunément à une centaine de mètres de la digue. “A son tour, l’inauguration, en présence des vacanciers et des passagers de l’aéroport connut un grand succès.”
Tout porte à croire que pour les cinq années qui viennent, Chateau Residenties s’en tiendra à ces cinq hôtels, du moins, provisoirement. “Notre prochain projet hôtelier pourrait se situer à Gand, mais en attendant, il se trouve en phase purement hypothétique.”
Auteur: Brecht Thiers et photos: Chateau Residenties
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