La ville d’Anvers comptera-t-elle bientôt un trop grand nombre d’hôtels? Selon le mémoire réalisé par Filip Goorden à l’Antwerp Management School, il y a de -fortes chances que cela se produise. Les recherches du directeur général de l’Arass -Hotel démontrent que l’offre en matière de chambres d’hôtel à Anvers dépassera la -demande dans les années à venir. Mais, selon lui, tout n’est pas perdu, puisque le message se fait entendre et sert de ‘signal d’alarme’ aux différents acteurs du secteur.
Filip Goorden a réalisé ce mémoire de fin d’études dans le cadre d’un Master in Real Estate à l’Antwerp Management School. Intitulée ‘La politique actuelle est-elle toujours en phase avec l’offre nouvelle et -future dans le secteur hôtelier anversois?’, l’étude offre un aperçu des problèmes actuels du secteur hôtelier à Anvers. L’auteur y suggère que l’offre -excédentaire d’hôtels à Anvers constitue un risque réel pour la ville et aborde la nécessité d’entreprendre des mesures et des actions politiques urgentes afin de réduire cet écart entre l’offre et la demande.
La différence entre l’offre et la demande
Filip Goorden explique : “L’idée de rédiger un mémoire sur le sujet de l’offre et de la demande dans le secteur hôtelier anversois est née de la constatation que la ville d’Anvers se trouve soudainement confrontée à une offre importante de chambres d’hôtel. Je me demandais quelle réponse la politique actuelle apportait à cette situation. J’ai donc consulté, entre autres, les Accords Politiques 2007-2025 et le Plan Stratégique pour le Tourisme 2016-2025, qui mettent en évidence une grande différence entre les attentes des autorités et la réalité. Dans son Accord Politique 2019-2022, la Ville d’Anvers maintient qu’elle “continuera à œuvrer en faveur d’un large éventail de types d’hébergement, des hôtels cinq étoiles aux auberges de jeunesse, en passant par les hôtels-boutiques et les B&B chez l’habitant”. Entre-temps, la réalité a visiblement rattrapé les plans politiques et le risque d’une offre excédentaire d’hôtels est imminent. Je pense que la Ville doit investir dans une étude de marché approfondie.”
La fin d’une période de stagnation
Selon Filip Goorden, le fait que les chiffres et les prévisions politiques ne sont plus en phase avec la réalité est largement dû à une augmentation soudaine et récente du nombre d’hôtels à Anvers. Pendant des années, le secteur hôtelier anversois a connu une période de stagnation. Mais la situation a brusquement changé il y a deux ans: “En 2008, Anvers comptait 55 hôtels, et 57 en 2016. Cela signifie qu’en huit ans, le nombre d’hôtels n’avait pratiquement pas augmenté. Mais la tendance s’est inversée il y a deux ans, avec l’arrivée d’une série de nouveaux hôtels. À l’heure actuelle, Anvers compte déjà 72 hôtels et on en prévoit au moins 76 en 2021. Cela signifie que l’offre de chambres d’hôtel augmentera de 55 % au cours de la période 2017-2021. Une telle croissance n’était bien sûr pas prévue il y a quelques années. Selon l’Organisation mondiale du tourisme, cette période verra une augmentation de seulement 13,87 % en matière de nuitées dans le monde. Il semble donc que l’offre de chambres d’hôtel à Anvers excédera sous peu la demande.”
L’immobilier en tant qu’investissement
D’après Filip Goorden, l’augmentation inattendue du nombre d’hôtels à Anvers pourrait être due à l’attrait de l’investissement immobilier. Les sociétés d’investissement recherchent en effet la diversification et la trouvent dans l’immobilier. Elles partent du principe que la construction d’hôtels est un bon investissement à une époque où les taux d’intérêt sont historiquement bas. De plus, elles s’attendent à ce que les gens voyagent davantage à l’avenir.
Un taux d’occupation en baisse
Les conséquences de la hausse soudaine du nombre d’hôtels à Anvers et, par conséquent, de l’augmentation importante du nombre de chambres d’hôtel disponibles dans un court laps de temps se font déjà sentir, souligne Filip Goorden. “Entre 2017 et 2021, Anvers verra apparaître 2 500 chambres d’hôtel supplémentaires. C’est énorme quand on sait que, pendant la période précédente (de 2008 à 2017), seules 136 nouvelles chambres ont été construites, et ce principalement lors de la dernière année. Bien sûr, ces chambres doivent être occupées. Selon les chiffres de l’Antwerp Hotel Association, le taux d’occupation moyen des hôtels à Anvers est de 73 %, et peut monter jusqu’à 90 % le week-end. Mais ces chiffres ne disent pas tout. Il n’en reste pas moins qu’un trop grand nombre d’hôtels trois et quatre étoiles vont faire leur apparition, ce qui entraînera une concurrence féroce dans ce segment. Cette situation devrait exercer une pression sur les prix des chambres et les taux d’occupation, qui sont déjà en baisse.”
Un plan d’action pour les hébergements
Parmi les éléments positifs, Filip Goorden souligne que les décideurs politiques de la ville ont repéré son étude. “Dans le cadre de mon mémoire, après avoir présenté certains de ses chiffres clés au comité consultatif, j’ai été invité par la Ville pour un entretien. La Ville d’Anvers va élaborer, en collaboration avec l’Antwerp Hotel Association, un plan d’action pour l’hébergement définissant un certain nombre d’axes prioritaires.”
L’âge d’or
Selon Filip Goorden, la Ville d’Anvers fait preuve d’une politique volontariste et le conseil municipal est persuadé que le marché hôtelier anversois se porte bien et que l’écart entre l’offre et la demande va diminuer dans le futur. “La Ville parle même d’un ‘nouvel âge d’or’, une vision qui semble un peu trop optimiste. Par ailleurs, il est vrai que le conseil municipal prête une oreille attentive à nos doléances et veut réfléchir à la façon dont nous pouvons augmenter la demande en matière d’hébergement. L’une des options proposées par Koen Kennis, échevin du tourisme à Anvers, consiste à accueillir de grands événements qui attirent de nombreuses personnes dans les hôtels. En outre, un meilleur équilibre entre les loisirs (citytrips) et les voyages d’affaires (hommes d’affaires, port) devrait permettre de générer des demandes d’hébergement supplémentaires.”
Cadre de référence
En attendant, Filip Goorden et les membres de l’Antwerp Hotel Association sont en mesure de proposer des recommandations sur la manière de mieux adapter l’offre hôtelière à la demande. Ils invitent notamment la Ville à élaborer un plan solide concernant le secteur hôtelier. Une autre recommandation faite à la Ville est d’établir un ‘cadre de référence’ similaire, par exemple, à celui de Maastricht. Filip Goorden confie : “Nous sommes en concertation avec la Ville afin d’élaborer un cadre de référence pour les hôtels, comme c’est notamment le cas à Maastricht. Un cadre de référence fournit une étude de faisabilité qui permet d’évaluer la politique hôtelière urbaine. Cela permet de déterminer si un projet de construction d’un nouvel hôtel offre une valeur ajoutée pour la ville. Il s’agit par exemple de vérifier si le concept d’hôtel est suffisamment distinctif et est encore capable d’attirer de nouveaux clients. Il convient également de se demander si les projets présentés témoignent d’un investissement et d’une exploitation hôtelière réalistes.”
Vers la diversification de l’offre hôtelière
Une recommandation supplémentaire du comité consultatif est la requête faite à la ville d’œuvrer pour la diversification de l’offre hôtelière (future). “La Ville d’Anvers doit empêcher qu’il n’existe trop d’hôtels dans le même segment. Comme nous l’avons déjà mentionné, un trop grand nombre d’hôtels trois et quatre étoiles dans la ville est à craindre. C’est pourquoi nous demandons à la Ville d’effectuer une enquête qui mettrait en lumière les segments qui ont encore du potentiel et, surtout, d’encourager des concepts uniques et distinctifs.
Il y a notamment de la place pour le segment de l’hébergement de luxe. Les hôtels-boutiques de luxe récemment ouverts, tels que l’Hotel Francq et l’August Hotel, prouvent qu’il existe encore des possibilités dans ce segment. La transformation de la bourse d’Anvers en un hôtel 5* Autograph by -Marriott et l’arrivée d’un ‘Leading Hotel of the World’ 5* prouvent également que les entreprises hôtelières voient encore un potentiel dans le segment du luxe à Anvers”, conclut Filip Goorden.
Auteur et photos: Peter Van Oyen
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