Het toerisme is een belangrijke sector aan de Belgische Kust en genereerde in 2022 meer dan 3,4 miljard Euro (direct en indirect) en staat voor meer dan 36.000 VTE aldus het ‘Trendrapport Kust 2022’ van Westtoer. Het hotelaanbod met 6.300 kamers en 14.596 bedden vertegenwoordigt slechts 2,25% van het totale logiesaanbod. De totale logiescapaciteit aan de Kust bood in 2022 in totaal 648.382 bedden. Het leeuwendeel van de logiescapaciteit (93% of 605.086 bedden) situeert zich bij het gemengd gebruik (vakantiewoningen of langetermijnkampeerplaatsen die ook via verhuur kunnen worden aangeboden. Ook al is het aandeel van de hotels beperkt, toch evolueert er heel wat achter de schermen.
Tekst Alexander Dupont
In het artikel “Structuur en problematiek van het hotelwezen aan de kust” van de hand van P. Boerjan en Prof. N. Vanhove (WES) uit 1977 leren we dat de kust toen 684 hotels telde met een aanbod van 14.306 kamers en 32.474 bedden.
Het laatste “Trendrapport Kust” van Westtoer geeft aan dat het hotelaanbod in 2022 een totaal van 182 hotels, 6.300 kamers en 14.596 bedden omvat. We mogen hier spreken over een decimering van het hotelaanbod ten opzichte van 40 jaar terug.
We zien wel een kentering doorheen de jaren, waarbij het aantal hotels in het laatste decennium vrijwel stagneert (en toch nog even daalt tijdens de Covid pandemie) maar wat het aantal kamers betreft, stellen we een stijging vast sinds 2012, waarbij er (tussen 2012 met 5.645 kamers en 2022 met 6.300 kamers) een totale groei van 693 kamers waar te nemen valt.
Daling van hotels vs. stijging gemiddeld aantal kamers
In 1977 werd de aanbodzijde van hotels gedomineerd door kleinere (meer familiaal gerunde) hotels. Ongeveer 60% van de hotels hadden minder dan 20 kamers. In 1977 tellen we gemiddeld 22,5 kamer per hotel. In 2002 stijgt dit naar 29,1 kamers en in 2022 kunnen we vaststellen dat het gemiddeld aantal kamers per hotel gestegen is met bijna 50% naar gemiddeld 34,6 kamer per hotel. Dit betekent dat nieuw aanbod vaak meer capaciteit toevoegt aan de markt dan dat er hotelkamers verdwijnen door het sluiten van meestal kleine hotels. Deze trend is ingezet sinds het begin van deze eeuw en ingegeven door een zoektocht naar rentabiliteit en de shift van familiaal gerunde hotels naar een meer business georiënteerd model. Sinds 1977 dus een daling van 73% in aantal hotels en 56% minder kamers.
Ook de komende jaren verwachten we dat er nog (kleinere) hotels zullen verdwijnen. Deze trend van schaalvergroting zien we ook terug in andere regio’s, steden en zelfs elders in Europa. De typische ‘familie’-hotels waarvan de uitbaters de muren van het hotel nog in eigen bezit hebben, kunnen door een verkoop en/of reconversie naar appartementen een significante meerwaarde realiseren. De aanpassing van oudere en kleinschalige hotels naar de hedendaagse normen is dikwijls een moeilijk proces met belangrijke investeringen die moeilijker rendabel te maken zijn. Recent vernamen we de sluiting van het Memlinc Hotel in Knokke dat wordt omgetoverd naar 16 luxeflats en een penthouse, met een verkoopwaarde van 150 miljoen Euro (een nieuw vastgoedrecord).
Maar tegelijkertijd zien we toch dat er nog nieuwe hotels openen (in 2023 o.a. Enso Hotel Knokke, Ibis Styles Bredene Europa) en worden hotels gekocht en ge-herpositioneerd (La Réserve Knokke). Ondertussen is ook het spectaculaire Silt Hotel van de C-Hotels groep geopend in het nieuwe Casinocomplex te Middelkerke en zitten nog tal van hotels in de pipeline en hebben diverse partijen plannen voor nieuwe hotelprojecten. De kusthotellerie leeft en is bezig aan een langzame shift en metamorfose, waarbij het aanbod zich aanpast aan de verwachtingen van de vraagzijde.
Xavier Vercaemst – CEO Flow Hospitality Group
Silt is net geopend en is het 10de hotel van uw groep; zien jullie nog verdere groei of evoluties in het hotelaanbod aan de Kust ? Wij merken een grote verandering in het hotelaanbod van de Kust de laatste jaren. Hotels die durven investeren, concepten implementeren zijn vaak succesvoller dan de traditionele hotels. Hotelgasten willen meer en meer een echte beleving om te verblijven, en niet gewoon casual slapen. Daarbij zien we ook de dalende toegevoegde waarde van sterren en bij uitbreiding zelfs de traditionele kwaliteitslabels. Mensen zoeken niet meer naar een X-aantal sterren of een Mercure, Novotel,… ze gaan filteren op tevredenheid & prijs / kwaliteit. Mooiste voorbeeld is Upstairs waar we sinds de opening onze sterren zelfs niet publiceren. Wij zijn ervan overtuigd dat de Kust als bestemming nog heel veel groeipotentieel heeft. Meer en meer gasten doen een 1 à 2 nachten verblijf in plaats van één lange vakantie. Wij zullen hier uiteraard op inzetten en waar we kunnen, ons aanbod nog vergroten.
Kusthotellerie is bezig aan een langzame shift
Twee hospitality-groepen zijn vandaag bijzonder actief en hebben in de voorbije decennia een stevige basis en aanbod uitgebouwd, namelijk BCH Groep – Belgian Coast Hotels en de Flow Hospitality Group, moederbedrijf van C-Hotels.
Waar Belgian Coast Hotels – BCH zich voornamelijk richt op nieuwbouw hotels zien we dat Flow Hospitality Group- FHG tot nog toe bestaande hotels overneemt, renoveert, voorziet van extra kamers waar mogelijk en een herpositionering doorvoert met meestal een nieuw eigen concept. Maar ook nieuwbouw hotels komen op het menu. FHG opende onlangs Silt Middelkerke, haar 10de hotel aan de Kust. En in 2025 komt er met het SKY hotel Oostende nog eens 116 kamers bij.
BCH heeft in oktober 2023 haar 10de hotel geopend in Bredene.
Met het Ibis Styles Bredene zet BCH de strategie verder om met Accor Hotels een franchise partnerschap aan te gaan en te kiezen voor internationale merken. Beide groepen samen baten momenteel meer dan 1500 kamers uit van De Panne tot Knokke en vertegenwoordigen bijna 25% van het aanbod van hotelkamers aan de Kust.
Ook individuele uitbaters zetten volop in op vernieuwing en uitbreiding zoals het ‘La Réserve Resort’ in Knokke na de overname door de Heren Coucke & Versluys. Deze evoluties in de markt werken kwaliteit verhogend en zijn de basis voor een verdere groei van de hotellerie aan de Kust.
Binnenlandse markt overheerst
Wie zijn de gasten in de Belgische Kusthotels ? 81,6% van de overnachtingen in commerciële verblijven worden gerealiseerd door Belgische gasten. Het aandeel buitenlandse gasten is bijzonder beperkt met 5,9% Duitsers, 4,5% Nederlanders en de Franse gasten vertegenwoordigen 3,4% van de overnachtingen.
Net over de grens in Nederland is de Noordzeekust in Zeeland ook een populaire vakantiebestemming. Het “Hotelmarktonderzoek Zeeland 2020” leert dat er aan de Zeelandse Noordzeekust een aanbod is van 76 hotels en 2.074 kamers. Verrassend is dat de Duitse gasten met een marktaandeel van 60% hier de boventoon voeren gevolgd door de binnenlandse markt met slechts 25% en de Belgen met 12%.
Rentabiliteit
Volgens hetzelfde hotelmarktonderzoek scoren de hotels aan de Noordzeekust een jaarbezetting van 65%. Als we deze naast de bezettingscijfers van de Belgische Kusthotels plaatsen (Trendrapport Kust 2022 – Westtoer), dan scoren we met 51% bruto bezetting in 2019 en 48% in 2022 significant lager. Slechts 20% van de deelnemende hotels aan de Belgische Kust geeft aan een bezettingsgraad van 60% of hoger te hebben gerealiseerd. Voor de rentabiliteit van het gros van onze Kusthotels toch een substantieel probleem. De sterke seizoenaliteit en het gering aantal overnachtingen in het zakelijk segment heeft een impact op deze bezettingscijfers. Er is nood aan nieuwe doelgroepen, internationalere werving en promotie, meer MICE infrastructuur en meer evenementen doorheen het jaar (musea, festivals, concerten, sportevents, …).
Ellen Bruynoghe – Regiomanager Kust bij Westtoer
In Zeeland wordt 60% van de overnachtingen gerealiseerd door Duitse gasten, terwijl dit aan de Belgische Kust slechts een klein deel
van gasten is. Ziet u groei vanuit die markt ?
De Duitse bezoekers vormen het belangrijkste internationale publiek aan de Belgische Kust en hun aandeel groeit gestaag. Dankzij de nabijheid van Duitsland kunnen ze snel de Belgische Kust bereiken en genieten van een breed scala aan activiteiten op een compacte locatie. Wandelen en fietsen in de natuur, uitstekende culinaire ervaringen, wind- en watersporten, culturele attracties, erfgoed en winkelen behoren tot de vele mogelijkheden die de Belgische Kust te bieden heeft. Volgens de voorlopige cijfers van FOD Economie van 2023 maken de Duitsers 6,7% uit van het totaal aantal toeristen in commercieel logies aan de Kust. Daarmee zijn ze de belangrijkste buitenlandse markt. In vergelijking met 2022 zien we een stijging met 10,4% van Duitse verblijfstoeristen (van 132.085 naar 145.882 aankomsten).
Voor een gezondere hotellerie aan de Kust moet de bezetting groeien richting dat van de Zeelandse Kusthotels. De transformatie en shift in het aanbod is meer dan ingezet en de komende jaren zullen deze verder evolueren.