Hoewel Brussels Airport niet tot de tien grootste luchthavens van Europa behoort, speelt ze een sleutelrol in de Belgische economie. Na de Antwerpse haven is de deze regio de belangrijkste economische motor van het land. En de impact ervan reikt verder dan de luchthaven zelf. In de directe omgeving bevinden zich grote bedrijvenzones en internationale hoofdkwartieren – waaronder dat van de NAVO – die het hele jaar door zorgen voor een constante stroom van zakelijke activiteit. Dit versterkt de positie van de regio als essentieel knooppunt voor werkgelegenheid en toegevoegde waarde.
Met jaarlijks 23,6 miljoen passagiers en ongeveer 30.000 directe jobs – plus nog eens 30.000 indirecte – genereert Brussels Airport in totaal zo’n 60.000 banen. Deze tewerkstelling wordt gedragen door zowel passagiersvluchten als een sterke internationale cargodivisie.
Volgens een studie van de Universiteiten van Antwerpen en Louvain-la-Neuve (2019) vertegenwoordigt Brussels Airport 1,85% van het Belgische BBP. Dat komt neer op een toegevoegde waarde van € 8,83 miljard per jaar, inclusief directe, indirecte en geïnduceerde effecten. Kort samengevat: Brussels Airport is niet alleen een belangrijk mobiliteitsknooppunt, maar ook een katalysator voor economische groei, werkgelegenheid en internationale connectiviteit.
Nieuw tijdperk
Op 18 april ll. kondigde Brussels Airport voor de komende jaren grote investeringen in de lucht-
haveninfrastructuur aan. Het gaat om de bouw van een nieuwe intermodale hub, een uitbreiding van de vertrek- en aankomsthal, een nieuwe drop-off zone, een groene boulevard met park en… een nieuw hotel.
Een gigantisch en ambitieus project dat het derde tijdperk voor de luchthaven inluidt? Het gaat hier om de grootste investering van de afgelopen 30 jaar op Brussels Airport, na de realisatie van de huidige terminal en Pier B in de jaren 90. Deze investeringen zijn volgens de persnota nodig om de passagiersgroei in de komende jaren op te vangen, en voldoende capaciteit te kunnen blijven voorzien voor een aangename reiservaring. Het volledige project zou ten laatste in 2032 klaar moeten zijn.
In grafiek 1 zien we de evolutie van het aantal passagiers die Brussels Airport ontving over de laatste 20 jaar. De cijfers tonen een kleine daling in 2009 na de economische crisis van 2008 en de achteruitgang van het aantal passagiers na de terreuraanslagen in Brussel in 2016. Luchttransport en hotellerie zijn nu eenmaal bijzonder gevoelig voor externe schokken zoals crisissen of aanslagen, wat zich snel vertaalt in dalende gasten- of passagiersaantallen. Wel stellen we vast dat de cijfers zich toch na 12 à 18 maanden min of meer herstelden.
De zware terugval van de passagiersaantallen in 2020 en 2021 door de reisrestricties van de pandemie zinderen vandaag nog na. Ook het zaken- en leisure toerisme in Brussel kende een historische terugval, gevolgd door een traag en ongelijkmatig herstel door aanhoudende onzekerheden, veranderend consumentengedrag en geopolitiek instabiliteit. Er wordt hard aan de weg getimmerd en in 2024 werden 23,6 miljoen passagiers genoteerd, ook al werd het recordjaar 2019 met 26,3 miljoen passagiers nog niet werd geëvenaard.
De aankondiging van het nieuwe hotel trok natuurlijk extra onze aandacht omdat in de omgeving van de luchthaven sinds vorig jaar en ook de komende jaren nog, al een exponentiële groei van het aantal hotels en hotelkamers werd genoteerd. (grafiek 2)
Fikse hotelgroei
Tussen 2004 en 2023 kende de zone rond Brussels Airport een gestage toename van het aantal hotelkamers, goed voor een groei van 13,5% of gemiddeld 0,7% per jaar. Tot 2010 volgde die ontwikkeling min of meer het ritme van het stijgende passagiersverkeer. Nadien begon de kloof tussen de groei van het aantal passagiers en die van het hotelaanbod almaar breder te worden. In 2019 registreerde de luchthaven 26,3 miljoen passagiers, een stijging van 68% ten opzichte van 2004. In dezelfde periode steeg het aantal hotelkamers met minder dan 20%. (grafiek 3)
Die groeiende discrepantie tussen passagiersaantallen en hotelaanbod werd door ontwikkelaars al vroeg opgemerkt als een marktsignaal. Ze grepen de kans om in te zetten op bijkomende hotelcapaciteit in de luchthavenzone — investeringen die vandaag zichtbaar worden in de vorm van nieuwe hotelprojecten die in 2024, 2025 en ook nog tot in 2027 worden opgeleverd en geopend.
De pandemie en geopolitieke onzekerheden temperden die dynamiek tijdelijk, maar het effect van de investeringsgolf is duidelijk zichtbaar. Intussen is het evenwicht tussen capaciteit en bezettingsgraad opnieuw een aandachtspunt. De verhoudingen tussen passagiersgroei en hotelaanbod zijn verschoven, en hoewel Brussels Airport economisch een stabiele groeipool blijft en ook zal blijven groeien, wijzen analisten erop dat de hotelmarkt in de zone de komende jaren tegen haar limieten aanzit of er net over gaat.
De rek is er nog niet volledig uit, maar het groeiritme van de voorbije jaren lijkt voorlopig niet houdbaar. Hoewel er de komende jaren nog enkele nieuwe hotels in de zone worden geopend, verschuift de uitdaging van uitbreiding naar benutting. Extra vraag genereren wordt cruciaal : bijvoorbeeld de MICE-markt (Meetings, Incentives, Conferences & Exhibitions) verder versterken en de activiteit van het huidige en nieuwe aanbod verder optimaliseren.
De exponentiële groei is gestart met de opening in 2024 van het Adagio Brussels Airport, het Express by Holiday Inn Brussels Airport, de heropening van het voormalig Campanile Hotel onder het nieuwe GREET brand van Accor Hotels en tot slot net voor het jaareinde werd de eerste fase van het Mövenpick Brussels Airport opgeleverd en geopend. Een stevige groei die ook in 2025 verder gaat met de opening van het 250 kamer Hilton Garden Inn dat zal worden uitgebaat door het Nederlandse Black Label Hotels.
Volgens onze informatie is de opening van het Moxy hotel voorzien voor 2026. Verder hebben naast Brussels Airport Company ook nog andere groepen nieuwe hotels bevestigd zoals B&B Hotels, Accor met ibis Styles en Mercure. En dan hebben we nog weet van een aantal hotelontwikkelingen die zich in de projectfase bevinden.
Met de aankondiging van Brussels Airport Company over de investeringen in de luchthaven, leren we ook dat het gaat om de bouw van een nieuwe intermodale hub, een uitbreiding van de vertrek- en aankomsthal, een nieuw hotel, een nieuwe drop-off zone en een groene boulevard met park. Over het nieuwe hotel is nog niet veel bekend, maar het zou volgens Brussels Airport Company tegemoet moeten komen aan de toenemende vraag. “Een viersterrenhotel met meer dan 300 kamers dat samen met het huidige Sheraton hotel zal zorgen voor een ruimer aanbod voor passagiers op de luchthaven” (bron: BAC). Brussels Airport Company plant de ontwikkeling van dit giga-project in 2032 rond te hebben, nog 7 jaar dus.
Uit tabel 4 blijkt dat de recente openingen in 2024 vooralsnog slechts een beperkte impact hebben op de prestaties. Zowel het bezettingspercentage (OCC) als de gemiddelde dagprijs (ADR) vertonen een lichte stijging, maar de toename is marginaal.
Al in het eerste trimester – traditioneel een van de lastigste periodes van het jaar – is duidelijk dat de druk op de belangrijkste prestatie-indicatoren (KPI’s) in de hotelsector rond Brussels Airport toeneemt. De geplande hotelopeningen in 2025 lijken op korte termijn geen wezenlijke verandering te zullen brengen.
De sector KPI’s blijven voorlopig onder druk staan, vooral door de aanhoudende toename van het hotel-
aanbod in de luchthavenzone. Toch wordt verwacht dat de voorziene groei van het aantal passagiers op langere termijn opnieuw in lijn zal komen met de evolutie van het aanbod. Hierdoor zouden vraag en aanbod uiteindelijk weer beter op elkaar afgestemd raken.
Markt onder druk ?
Indien alle geplande hotelontwikkelingen daadwerkelijk worden gerealiseerd, zal het totale aantal kamers de grens van 4.500 overstijgen. Naar onze inschatting wijst dit op een aanzienlijke overcapaciteit binnen de markt.
Een dergelijke forse uitbreiding van het kameraanbod brengt het risico met zich mee dat het evenwicht tussen vraag en aanbod verstoord raakt. Vooral in een periode waarin de druk op prestaties reeds toeneemt, kan een overaanbod leiden tot een verdere afname van de bezettingsgraad en toenemende druk op de prijszetting.
Opvallend is dat voor al deze hotelprojecten zonder noemenswaardige terughoudendheid bouwvergunningen zijn verleend. Dit roept de vraag op hoe het mogelijk is dat zó veel projecten groen licht krijgen in een markt die al onder druk staat.
Eerst verwijzen we toch nog even naar de marktindicatoren die een potentieel aan nieuwe ontwikkeling konden verantwoorden. En natuurlijk kon niemand de pandemie en de desastreuse gevolgen voor de sector voorspellen.
Een mogelijke verklaring ligt bovendien in de geografische spreiding van de luchthaven en de omliggende hotelzones over meerdere gemeenten (Zaventem, Diegem, Machelen en Evere) . Elke gemeente beoordeelt uiteraard vergunningsaanvragen uitsluitend binnen de eigen grenzen, zonder (noodzakelijk) rekening te houden met ontwikkelingen in naburige gemeenten. Een overkoepelende visie op de totale capaciteit en de ontwikkeling hiervan in de regio ontbreekt. En: lokale besturen staan doorgaans positief tegenover projecten die extra werkgelegenheid creëren – en dat in een breed spectrum van functies en opleidingsniveaus. Deze economische voordelen wegen vaak zwaar in de besluitvorming.
Tegen deze achtergrond lijkt een meer gecoördineerde aanpak noodzakelijk. Overleg tussen de gemeentes, andere stakeholders (BAC) en de hotelsector dringt zich op om toekomstige ontwikkelingen beter af te stemmen op de reële marktvraag en om overaanbod te vermijden. Daarnaast kunnen de betrokken gemeenten én de Vlaamse overheid een actievere rol opnemen in het uittekenen van een gezamenlijke visie voor de hotelzone rond Brussels Airport. Door krachten te bundelen kunnen ze niet alleen te grote groei temperen, maar ook de positie van de regio als hotelhub versterken en duurzaam ondersteunen.
Door Alexander Dupont – Foto’s: Brussels Airport